海新域城市更新集团张攀：没人走过的路

我们很多服务体系建立在别人没走过的路上，这是一份化腐朽为神奇的事业。

——海新域城市更新集团张攀

海新域城市更新集团张攀

目前已上市企业中，还没有一家真正为科技产业企业服务的运营商。海新域城市更新集团（以下简称“海新域”）董事长张攀和他的团队希望填补这一项资本市场的“空白”。而且，他们给自己的时间是：三年。

这样的目标不能不说“野心”很大，当然，挑战也可想而知。“我们很多服务体系的搭建都是建立在别人没走过的路上。”张攀表示。比如，在园区的升级改造方面，海新域改变建设后再招商企业入驻的传统模式，而是根据科技企业的空间需要量身定制。

“这一过程不仅节约了整体开发时间和开发成本，也能更好的满足企业的空间需要，节省企业入驻的时间和其它相关成本。”张攀认为，“有些优质的空间载体可能表面上看并不优质，海新域正在做一件化腐朽为神奇的工作。”

从2021年7月到今年6月，海新域城市更新集团管理资产面积从5万平方米到120万平方米，在海淀区形成了一个医药健康产业集群、一个人工智能集成电路产业走廊两个示范区的产业布局。未来管理资产面积将会达到300万平方米，“我们必须积极探索轻资产业务，增强运营能力，创造出有别于传统城市更新模式的新方向。”张攀表示。

海新域城市更新集团产业布局

海新域城市更新集团选择重点关注的人工智能、生物医药、智能制造等产业赛道秉持自己的标准，并不一味追求所谓的概念或资本热点。“围绕被限制的产业赛道上的国产替代型企业的扶持和培养，是产业园区的重要使命之一。”张攀表示。

为了实现目标和使命，海新域必须做好一件事——打造一支精兵强将的团队。运营过程中不断面临各种新问题，“必须由我们自己寻找解决的方法和内容。”张攀说。为此，张攀把三分一的时间花在寻找最合适的人才方面。在提供有一定吸引力的薪酬同时，希望找到有共同使命感的人。

“我们愿意在海淀，在全中国的科技产业高地锻造出一家为科技企业服务和赋能，提供一整套科技服务体系的公司。”张攀说，“只有在海淀才能诞生这样的企业。”

张攀还非常看重对现有团队成员的培训。张攀还带领管理团队及员工以工作坊的形式，为海新域轻资产业务及运营献言献策，共产出121条创意经，涵盖投资拓展、开发建设、资产运营、营商服务、创新发展、物业管理、法务金融、人才服务等众多方面。

“双轮”驱动 服务创新

Q:据了解海新域一直在坚持“一轻一重”两个发展方向，具体应该如何正确理解？

张攀：海新域城市更新集团的重和轻是从资产和运营两方面体现的。所谓的“重”是指重资产。对城市更新集团来说，是通过收购、并购的方式成为资产的业主单位以拓展资产规模的一种方式。

另一方面，城市更新集团不追求资产的所有权，但是需要一段时间，比如10年、15年，甚至20年的空间运营权，通过对空间运营权的长时间持有，作为轻资产运营，把我们的经营服务体系注入产业空间，我们称之为轻资产运营。

这两种拓空间资源规模的方式对于集团的意义也不同，重资产可以为集团提供更多在海淀区的优质空间资产占比，轻资产运营的发挥体现更高效率、更高效益的经济特点。以此形成城市更新集团的双轮驱动发展模式。

Q：海新域集团在吸引和扶持高新科技发展领域"专精特新"企业的独特优势体现在哪些环节？

张攀：我想先说说海国投集团对海新域城市更新集团的使命定位。首先，海国投成立城市更新集团，赋予了它三个重要方向和使命。

第一，为海淀区打造企业化招商平台。招商平台主要服务于由海淀区以外、北京市以外，甚至国外优秀企业，吸引他们把总部放在海淀。这是目前平台服务的客户类型之一。另一类是海淀区的存量科技企业在海淀产生的新增量，比如小米集团的小米汽车，这类新增业务板块也是我们的服务对象。

总而言之，我们搭建营商服务平台服务两类客户入驻海淀，以及入驻以后的经营发展。为吸引这两类客户来到海淀，需要相应的产业空间落地，能够装得下这些优质企业、优质项目。

第二，城市更新集团的使命在于产业空间拓展。海国投集团对于我们未来三年的规划，是希望在海淀区打造出至少300万平米的运营管理规模，以对接和迎合海淀区重点扶持的科技产业的空间需求。

第三，有了空间，也把优质的企业“装”进来以后，如何使企业在空间里发展得更好？这需要为企业搭建一整套科技服务体系，包括线上和线下服务方式，这就成为海新域运营的第三个核心方向。

其实，统领起来看，三个方向都围绕海淀区最优质的科技产业和科技生态展开。众所周知，海淀聚集了全国最高密度的专精特新企业，有相应的高校资源、人才资源，以及科技底蕴资源。

在过去一年多的时间里，我们能够看到海淀区整体经济发展，以及海淀区重点发展的产业方向，比如生物医药、人工智能、集成电路等产业赛道上的企业纷纷进驻我们的空间，通过我们的科技服务——金融、人才培养，甚至财税方面的服务，入驻企业都能够得到快速成长和发展。

这也是海国投集团赋予城市更新集团的初心和使命。

最后，关于专精特新企业，它们是我们服务的众多科技企业中的佼佼者之一。我们还在培养更多的明天的专精特新，也为现有的专精特新能够进一步成长为独角兽提供更多支持和帮助。

企业选择海淀发展是综合性因素共同作用的结果，尤其是在海淀聚集的科技企业，更多的是处于科技产业研发的头部，这跟海淀所具有的高校资源、科研院所资源息息相关。

海淀拥有200多万人口，是中国科技人员密度最高的地区。所以在海淀，我们能够看到其中自发的科技型产业如雨后春笋一般不断发展壮大。

海淀为此类企业创造了更宽松的营商环境，可以让科技创新行为在土壤里发展。政策对他们的扶持也很重要，但政策并不是企业的全部，尤其在科技企业中，它们需要的更多的是内生的创新能力的培养。

所以，我们给企业提供的也是基于人的服务体系。我们希望通过空间的连接，更多地激发空间里人的能力，而且是人的创新能力，再复合以支持创新能力的资本，通过企业与政府之间高效的联通关系，利用政府相关产业的指导政策，促进和推动科技企业发展。这是海淀科技企业发展的一把金钥匙。

Q:今年时值海国投集团30周年，主题是“三十而立，从新而发”。您如何理解这一主题意义?海新域和集团母公司海国投的发展方针、战略实施等方面如何实现"相得益彰"的创新引领、协调发展?

张攀：“从新出发”的核心底蕴是：

第一，如何打造更适合目前科技企业的空间载体。

第二，在空间载体中，如何更好地服务科技企业。

围绕以上两大战略方向，集团布局了自己的服务体系。首先，如何寻找更好的空间载体？基本上沿着三个方向：

第一，海淀区老旧厂房。

第二，低效办公楼宇的提升改造，尤其是海淀城中区传统楼宇都经过了20-30年使用期。它们在层高、每平米电力容量等方面，都不能够满足现代科技企业的需求。对低效办公楼宇的提升改造也是获取空间资产的重要来源渠道之一。

第三，更加聚焦海淀北部。海淀区北部还有大量产业用地有待开发建设。我们的思路也不是建设后再招商入驻企业的传统模式，而是根据科技企业的空间需要量身定制。

我们已经在几个项目上按照这一思路进行落位和布局，也能够看到这一过程不仅节约了整体开发时间和开发成本，也能更好的满足企业的空间需要，节省企业入驻的时间和其它相关成本。

优质的空间载体可能表面上看并不优质，海新域正在做一件化腐朽为神奇的工作，这是我们自己的服务线之一。

另一条服务线是利用空间载体与科技企业进行连接，吸引科技企业进驻以后，我们的服务才会形成后续的长尾效应，也就是说在企业后续的经营生产过程中，做到长期陪伴。

所以，我们也围绕空间载体搭建了运营服务体系。从企业注册纳税，到法务和人才培养等基础性服务，都是我们自己团队来打造服务内核。 另外，我们也会结合海国投集团其他兄弟公司的服务内容，嫁接在我们的整个服务平台上，比如对高端人才子女的国际教育，园区之间的班车接驳，对科技企业的投融资金融服务等，都可以找到协同关系。

除此之外，我们也把服务平台体系向更多的社会化专业服务平台开放，与他们形成合作关系，包括科创人才培养，企业税务筹划，以及线上老师辅导等一系列市场领域的专业第三方机构。

使命担当 人才先行

Q：当前，我们的经济发展遇到的国内外环境都更加复杂，企业在自身不断努力生存"活下去"的过程中，有哪些重点需求?海新域集团如何发现和回应企业和创业者的真实"关切"，帮助企业尽可能打造一个更好的"小环境"?或者说"运营科学"，"赋能精准"如何落实到"现场"?

张攀：海新域城市更新集团的愿景是打造国内一流的产业服务运营商。什么是产业服务运营商？

首先，聚焦产业，这是我们的第一要务。海新域城市更新集团并不是要涉及所有产业。目前我们所涉猎的产业主要分布在生物医药、人工智能和集成电路等赛道上。只有聚焦产业，才会更加了解产业的发展需要。

第二，熟悉产业，更要知道产业发展过程中不同阶段的痛点。

第三，围绕产业痛点帮助企业找解决方案，我们更关注的是企业发展重大节点上的需要。

细致入微，这是园区必须提供的服务标准。企业人才的各种需求，甚至他们每天的餐饮、通勤、就近居住等日常需要，我的团队都要协同企业解决。同时我们更关注企业战略方向上的协同，比如我们也会介入企业发展中的重大决策过程。

另外，在企业重大融资阶段，比如A轮、B轮、C轮，甚至上市前pre-IPO轮，我们也会给企业相应的建议。

总之，对企业重点关注的痛点需求，我们的“居委会”会重点找相应资源，为企业发展助力。

Q:在刚刚结束的人工智能创新大赛决赛上，筛选出了赛事的前10名，接下来海新域会如何落实对获奖企业的支持？

张攀：海淀区是人工智能企业最多的区域，围绕这些优秀的人工智能赛道上的企业，我们也做了很深入的研究。今年我们承办前沿创新的人工智能大赛最核心的原因是为我们自己空间内的人工智能企业搭建产业生态，使更多的上下游的企业能够聚集在一起。

从初赛开始，报名的企业就超过了100多家，整体的角逐还是非常激烈的。最终上榜的也是100多家企业中最优秀的10家企业，我们相信还有很多没有机会报名参加，我们会在后续的活动中吸引这样的团队参与。

通过这10家团队的遴选，我们看到几个比较好的赛道，一是智能网联驾驶赛道，10家上榜企业中有三家围绕这一方向，这也是在我们的空间中为小鹏汽车等头部企业匹配上下游产业协同的生态企业。

另外我们也看到很多跟算法相关的企业，比如量子计算企业，是无人驾驶的核心大脑。

我们希望在人工智能具体应用场景领领域，比如无人驾驶场景里的产业链上下游最优质的企业能够聚集在一起，形成更多联动、契合，把优势发挥在产业赛道上，这也是我们在接下来在人工智能大赛和后续活动中秉承的观念。

我们会更加聚焦，把人工智能不同赛道的产业链描绘出来，围绕这些产业链吸引更多优质企业，从海淀以外，甚至国外吸引团队，在海淀一起创新、创业。

在其它空间里的主要产业也会做相应的工作，打造产业链生态，完成补链强链的过程。

Q：可以看出，海新域主要关注人工智能、生物医药、智能制造等产业。这是基于集团对于未来经济、社会和科技的哪些前瞻性趋势洞察而做出的战略选择?

张攀：在集成电路方面，我们可以看到中国很多优秀的芯片企业、操作系统企业、数据库企业等与信创、集成电路相关的上下游企业都在我们的空间里布局，我们也与这些企业做了很多广泛的沟通和讨论，围绕如何在目前整体环境中，使中国的芯片产业，中国国产的操作系统产业，数据库产业更好的发展起来。这是我们举办大赛吸引优秀企业的核心原因。可能一个脑袋还不够聪明，在这条链上聚集的聪明脑袋越多，我们解决困难的方法和手段就会越多。

在生物医药方面也有很多卡脖子的工程，比如真核提取蛋白就是典型赛道之一。我们也愿意支持通过其他的路线，比如原核路线提取蛋白，更好的满足应对卡脖子的外部环境的需要。

我们愿意把更多沿着这一方向的国产替代优质企业聚集在我们的园区，为他们提供更多的支持和关怀，迅速补上还存在短板的区域，甚至形成超越。

Q:"打造新一代载体空间、智慧化园区"与过往的园区建设相比，有哪些新挑战?您和您的管理团队如何应对这些挑战，并发现新机遇，创造新价值，包括经济价值和社会价值等?

张攀：我目前还是空间的服务提供方，可能下一步发展会增加为产业赛道上的企业投资布局。

在逐渐打造智慧化园区的过程中，可以让我们具有更多感知企业、发展状态的能力。比如企业用人、用电、知识产权、纳税等方面的变化。

另外，拥有底层的园区服务系统，我们更愿意支持企业的整体发展的方向。比如在我们的园区里有很多国产替代型企业，他们其实最缺的是应用场景和自己的产业生态伙伴。

其实我们跟国外的差距在于应用的数量上。应用的数量少，发现的问题就会越少，迭代和优化的速度就会比别人慢。对于国产替代型企业，我们会把实际的应用场景优先运用在自己的园区里，让他们在形成产品之前的阶段，能够通过实际场景的应用收集数据。有了实际场景应用的数据，就能找到下一步改善的方式方法。

所以不管是芯片的应用场景，还是操作系统的应用场景，甚至具体到传感器的应用场景，都会在我们的园区里优先实现，我们认为把优秀场景开放给生态型企业，让他们在海淀，在我们的园区里先行先试他们的技术和服务，这也是我们对企业的巨大投资，能够让他们获取第一手数据，然后通过数据不断的优化和完善自己的产品和服务，从而能够为进一步产业化和量产奠定基础，也能够让更多的使用方和客户实际感知到在应用场景里的性能变化。

这是我们跟园区内的企业正在加深开展的工作，这些工作也会为将来打造股权投资能力奠定很好的基础。

Q:海新域一直提倡“投拓服务—开发建设—资产运营—营商服务—智慧科技”五位一体的海星运营体系，如何理解它的独特之处？

张攀：我们很多服务体系的搭建都是建立在别人没走过的路上，我们也参访了很多国内外园区服务公司，其中有上市公司，有非上市公司，它们只能起到一定借鉴作用。

当我们处于自己的运营过程中，不断面临新问题，也必须由我们自己寻找解决的方法和内容。

目前已上市公司中，还没有一家真正为科技企业服务的产业服务运营商。整体赛道上，我们也没有看到很成体系、成规模的上市公司主体，可能这也是我们的机会，我们愿意在海淀，在全中国的科技产业高地锻造出一家为科技企业服务和赋能，提供一整套科技服务体系的公司。只有在海淀才能诞生这样的企业。

Q：这样高效高质的服务体系，需要非常得力的服务团队来运营。您如何达成这一目标？

张攀：这是个好问题。企业的快速发展意味着企业在不同阶段确确实实需要更加专业化的团队。我非常感谢海国投集团给了我们相对宽松的整体团队组织和培养的空间。

集团也希望我们能够更加接近市场化，甚至给我们提出了方向：以今年为上市元年，开始对接资本市场。有了这一方向，对应我们自己的组织建设自然而然就显得格外重要。怎样使更有能力、更有专业水平的人才加入团队，是我们的组织建设非常重要的环节之一。

在过去一年多的时间里，我把1/3的时间花在人才的培养和捕捉寻找方面。每个星期都会有10-15名人员面试，我们打造的团队需要拥有重要园区资源，也需要园区开发建设、产业招商、运营和管理的能力，甚至职能部门——财务、人力，创新等部门的人才培养，也要进行持续不断的培训。

我们一边从外部寻找和吸引更专业的人才加入到我们的梯队，一边利用时间做整体团队的建设，从内部培养出更多优秀人才，这样才能够更好的满足海淀区科技企业的需求。

Q:您如何吸引人才，利用高薪或“编制”吗？另外，您希望自己的团队成员具备哪些素质？

张攀：我们发现每个人来到一个新平台，其实他的核心诉求点不同。我们一直在给自己的团队注入一种文化，基于国企、基于使命的文化。它跟高薪有没有关系？要有，但不是要排在首位。因为海新域本身属于国资，也不能够为核心的人才提供市场上最高水平的薪酬，但这是我们努力的方向。

对标市场，我认为目前能够吸引的优秀人才更加看重的是海淀区的平台，而且是为海淀区千千万万优秀企业服务的平台，“予人玫瑰手有余香”，成人达己。这可能是我们在寻找人才时统一的价值观。有了这一价值观主线，我们碰到情投意合的人才能够共同融入团队，为共同的使命和愿景全力以赴。在成就企业的时候也成就我们自己。

通过这样的工作，我也打动了很多的人。我相信我们目前的团队中，绝大多数同事都是跟我们有相同价值观的人。

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